ballbet贝博社区商业作为商业趋势之一，其重要性不言而喻。据赢商大数据统计，2023年上半年全国新增商业体量844万平方米ballbet贝博，新增数量93个。其中，。作为城市发展的毛细血管，社区商业承载着市民生活的方方面面，不仅是满足日常消费需求的重要渠道，也增添了城市生活的烟火气。

　　然而，在现实中，依然有很多商业项目往往因为各种因素一路踩坑到开业，有的即便完成招商，顺利开业，也逃不过“最多火三年”的魔咒，冷清收场。

　　近几年新增的社区项目则大部分躲不开空间限制（商户少、可逛性不足、曝光量低）；时间限制（全天候需求与商业体早10晚10矛盾）；情感限制（除了物理空间，还需要赋予“意义”，促成情感链接，用户粘性）；同质化（争相模仿成功案例，忽略因地制宜，缺乏用户调研与沟通）等问题。

　　以上问题无论向内看还是向外看，造成因素都很客观，也很重要，但这并不是最根本的因素。商业需要强于理解商业规律、敢于尝鲜创造先机、善于突破发展瓶颈的操盘手，更需要有执念、谋长远、重人才、能大度的企业家。

　　销售/运营时流的泪，都是当初规划设计时脑子里进的水。很多社区商业缺乏合理规划，使得商铺价值大打折扣。

　　首先，一个社区商业的规模多大，业态比例怎么划定，都需要做精准的定位。只有详尽调查该区域未来商业地产的供应量、业态规划和设计，了解辐射区域内的顾客需求和消费水平，才能做出最佳的判断。

　　比如，项目所在区域老龄化严重，则显然不适合建造儿童主题商场；若建在高校附近，则适合文化艺术类主题，可以引进密室等价格不高又相对新奇的业态。

　　其次，要预留调整空间，以便适时调整。任何类型的商业，都不可能一开始运营就达到最佳的状态，需要不断调整；另外，消费者的偏好会不断发生变化，也要对症下药。因此，必须要预留15%左右的空间，便于有需要的时候调整。

　　无论多好的业态规划，终究还是需要建筑物本身去承载。这里面有非常多的坑，开发商们一掉再掉。

　　有些建筑标准不符合业态要求。某社区商业，开发商前期花了很大力气把商家招进去ballbet贝博，但一年之后，商家就流失了大半，剩下的则集体抗缴物业费，起因就是烟道设计不合理，餐饮类商家根本没法做生意。

　　虽然互联网打破了传统物理界限，但是以家庭消费、社交需求和个人休闲为场景的社区商业还是有吸引力。

　　早点摊位，菜店水果店，小超市，银行网点，快递柜，美容美发，还有SAP会所和社区诊所等等，这种满足生活最基本需求的业态，确实是社区商业pk电商和综合体的有力武器。但仅仅靠这些还不够。社区商业必须要有鲜明的主题。

　　好的商业设计必须以优秀的商业规划为基础，商业设计的真正魅力所在，就是通过建筑、景观、标识、艺术等多专业的统一设计来创造一种环境，能让顾客停下来、留下来，让顾客乐意来。

　　优秀的商业设计可以激发消费者的消费欲望，让人们享受自由购物的乐趣。当人们深深陶醉于这种体验氛围时，整个商业地产的潜在价值也将会可持续地成倍增长。

　　动线设计直接影响商业后期的运营效果。商业面对的人群较广，动线种类相对复杂，必须对人流、物流、车流等不同类型的动线进行合理组织。

　　提供便捷的交通环境是商业高效运转的必要条件。不仅前期规划设计要考虑这一点，后期的管理与经营也必须同步跟进。许多商业的失败不是因为设计问题，而是缺少与规划设计思路一致的高效、系统、现代化的管理手段与设施。

　　对大型商业来说，首层平面的设计很大程度上关系到其商业价值能否跃升。首层商业直接与外部环境相连，最先与人接触，不仅承担着商业运营管理功能，而且是人流集散点、垂直交通与水平交通的节点、室内外空间的交叉点。

　　可见既要满足商业通达性的需求，又要创造良好的商业环境，使其价值最大化，首层平面设计可谓重中之重。

　　对于商业来说，地下车库往往成为接待顾客的“第一大堂”，停车需求是否被满足，是否有明确的区域划分和标识系统，是否足够方便也逐渐成为人们是否选择该购物场所的重要因素。

　　对于商业来说，地下一层甚至是地下二层空间都存在潜在的商业价值。利用立体化交通组织，通过下沉广场、中庭空间、光线、广告导识、特色业态等多方面设计因素引导人流自然进入地下商业空间，打造地下商业氛围，充分发掘其潜在价值。

　　好的空间设计可以有足够的冲击力和吸引力。而我们所追求的空间有一个共同特质——强调人在其中的“体验性”。因为传统商业模式的价值优势归根究底就在于体验式消费模式。

　　随着社会的发展，人们对情感沟通的需要将远远大于物质消费的价值。所以，精神层面的消费需求前景无可替代，体验式空间的开发至关重要，它已经成为商业项目成功与否的重要标准，时间消费、精神层面的需求将是未来商业的发展方向。

　　在商业设计过程中，不容忽视的是外部空间的设计以及室内外空间的互动与交流，包括灰空间的利用。其核心是创造出舒适、有趣而且充满活力的开放性空间。

　　现有许多商业室外空间预留不足或者处理方式简单、生硬，没能与商业形成良好的沟通，这些都为后期商业运营埋下隐患。

　　事实上好的商业设计不仅是做“点”，而且要做“面”，要充分利用商业外部空间，将其与商业本身统一设计，同时结合景观、标识、色彩、形象艺术等专业一体化设计，让商业感染力不断扩大延伸，甚至影响周围的城市环境ballbet贝博，如此，商业对人的吸引力才会更强。

　　仅拥有1.26万平方米经营面积的ODAKYU湘南GATE购物中心，改造前效益在集团内与其他项目相距甚远，改造后“首发”9天内便突破5亿日元销售额（约3200万人民币），而其所在商圈还集中了众多“竞争者”。

　　改造之前是位于藤泽站南侧的小田急百货藤泽店，面对“生存危机”，从2018年6月开始，进行了10个月左右的大规模工程改造，将传统百货升级为新形态购物中心，并改名为ODAKYU 湘南 GATE，总计8层，卖场面积约1.26万平方米，共包含65家专卖店铺。

　　项目以“My Favorite & 3rd.Place”的概念，希望人们将这里视作一个“舒适的第三空间”。

　　藤泽站，是本地最重要的交通节点之一，JR、江之岛电铁和小田急线在此三线合一，ODAKYU 湘南 GATE则正是其上建筑，可达性十分便利。

　　据统计，临近ODAKYU 湘南 GATE的JR南口站前广场有近17万人可转化为潜在客源，北口站前广场潜在客源数量约为11万人。为了将相对可观的客源基础转化为真正进店的顾客，项目特意架设了天桥进行交通引流，最大化释放区位优势。

　　在整体空间中，顾客随处可感受到湘南独有的“海的味道”——海水的浅蓝色、浪漫轻松的浅粉色、船只的原木色，给人以朝气活泼、愉悦洒脱的休闲感 。

　　与原先相对老气的百货印象形成反差，更轻松接地气的活力氛围、时尚精致的内部装潢，让ODAKYU 湘南 GATE一经开业便受到年轻人的追捧。

　　围绕人们近年格外看重的餐桌文化、餐饮场景、生活方式、生活服务等内容，项目以“层层有主题”的方式，组合起不同的主力店铺，突出各层不同的文化概念，吸引人们在各层各处“享受生活”，明显增加顾客停留时间的同时，也实现了各层客流量和楼层价值的均衡。

　　以“促进人们之间的交流和沟通”为主题的6楼，将被打造为藤泽市市民图书馆和画廊等公共空间。市级公共设施的出现，增进了商场与城市之间的联系，将与更多居民的日常生活绑定在一起。

　　7楼以“提供丰富餐饮和服务”为主题，整合了更多餐饮品牌，形成了湘南GATE Dining餐饮空间，引入了烤肉店“牛兵衛草庵”等人气店铺。3楼和7楼的两处主题餐饮空间，营业时间也比商场整体闭店时间延后2个小时，为晚间消费顾客带来更多便利。

　　7楼的店铺还包括小田急不动产“解忧”门店、小田急藤泽牙科诊室、小田急百货店年中年末礼物特设专场空间等。

　　7楼的一些空间也可以被用作“活动广场”，举办研讨会、社群活动、商品集市等。例如此前3月22-26日，这里组织了“Beach Party 湘南”的活动，区域内一些手工达人、设计师在此展售原创设计、制作的首饰、生活用品等，并可以指导顾客现场制作，受到欢迎。

　　可以说，通过从整体到各个楼层的主题式打造，富于当地特色的生活风情，不仅增加了商场与本地居民之间的亲和力，也让这里成为向外来游客展示本地魅力的场所，吸引人们在此停留、体验，促成销售成交也便水到渠成。

　　比起大张旗鼓、眼花缭乱的营销活动，一间商场最高境界的“营销”方式，或许就是细致入微却令人难忘的服务。日式服务“一切以顾客为中心”的理念，同样体现在ODAKYU 湘南 GATE对细节服务的打造上，方便、贴心、舒适，让人不禁愿意在这里多走走、多坐坐，从而创造更深刻的印象。

　　洗手间的位置设定易于寻找，并且配有设施完备的母婴休息室。温柔的色系搭配、干净宽敞的环境、便捷的设施，大大方便了逛街的年轻家庭。

　　商场内的休息空间以多种形式布置在各处，从每层的电梯口到主动线上的公共区域，方便顾客可以随时落脚。并且，诸如沙发、木椅、配套桌椅等多元的形式，也让休憩形式更加多样化、便捷化。

　　在很多餐饮店以及外部休息处，不仅店内的WIFI设置完善，更可以看到很多带有电源接头的休息桌椅，方便移动时代顾客的使用。

　　围绕住所问题、遗嘱问题、家庭困惑等日常生活中所出现的疑难问题，提供给顾客咨询与解决方案服务。

　　门店与地区企业、相关团体机构紧密相连，可以及时针对顾客的问题与相关部门直接沟通、问询。对于个人隐私等问题，空间打造上还特意设置了隔音室等设施。小田急的这一举措，也让购物中心真正成为了消费者日常生活的“伙伴”。

　　此外，“解忧”门店内还设有简单的共享工作区域，方便上班族、自由职业者随时随地兼顾工作与生活。

　　强化交通优势促进整体进店率，重新规划楼层主题与业态组合提高体验感，加强细致入微的服务增强顾客粘性……一系列具有亲和力的举措，成为ODAKYU 湘南 GATE在商圈内脱颖而出的关键。

　　然而，开业效果喜人，并不等于没有危机。事实上，以藤泽车站为中心的商圈内，OPA、湘南辻堂Terrace Mall也都纷纷开始了翻修工程，同时，茑屋书店等一些新型专门商业设施也正在逐步“瓜分”着消费者的时间。面对可以预期的更加激烈的竞争，精细、灵活、持续的创新“战争”依然在路上。

　　社区型购物中心提供了一种与紧张的工作环境截然相反的舒缓、慢节奏气氛，满足了社区居民个性化、多层次的情感需求及服务需求。

　　因此，在引进新晋品牌时，必须注重其服务理念。同时，在进行业态规划和布局时要重点考虑对目标人群的吸引和影响力，客流贡献型的业态往往在社区购物中心中起到举足轻重的作用。

　　社区型购物中心可进行多元化品牌组合，除了设置2-3家百货、超市作为主力店外，还要尽量争取50-100家个性化专门店、快餐店和服务性店铺。

　　最好能与周边设施如剧场、文化中心、体育馆、银行、公园绿地及一定规模的停车场等融合成一体，为社区居民提供一个兼具购物、休闲、娱乐、教育文化、聚会社交等多重功能的生活乐园，充分展现社区购物中心所营造的生活趣味。

　　同时，运营策略也是一个社区型购物中心能够取胜的关键所在。因此要做到经营商家的品牌连锁化；合理的商业定位、业态规划和面积配比；零售商联合扩大经营的范围；社区型购物中心要更加注重硬件的提升和软件的深化；客源分析要精准，打造双向服务功能才能出奇制胜。